在马来西亚的房地产市场，每个购房者和卖家都应该知道的一个税收叫RPGT，这是一种资本利得税，个人业主和企业在出售其房产后必须支付的税务。但在这之前，让我们来上一堂简短的历史课。
1976年，政府通过1976年房地产盈利税法首次引入RPGT，以打击当时导致住宅产业价格飙升的房地产投机行为。该税收的另一个目的是防止房地产泡沫的发生，并阻止炒房，即是购买房地产并迅速转售以获取可观利润的行为。
物业卖家
RPGT 基本税率的持有期
1-3 年
第4年
第5年
第6年起
马来西亚公民、永久居民 (PR)、信托、团体、合作社和有限责任合伙
30%
20%
15%
5%
非马来西亚公民或 PR（外国人）
30%
20%
15%
10%
企业 – 本地或外国、私立、公立、上市或非上市
30%
30%
30%
10%
最新的税收或RPGT 2021是基于修订后的税率，并在2019年1月1日生效，如上图所示。正如你所看到的，公司的RPGT税率比马来西亚公民来的高。另外，降低税率的最有效方法是在五年后脱售你的房产，而不是在短时间内炒房。
1976年产业盈利税法令的前身是1974年投机税法。该法令于1973年12月推出，并于1975年11月被废除。1988年10月，RPGT法令被扩展到适用于房地产公司或RPC。
虽然产业盈利税法令于1976年首次公布，但经过近20年才得以实施。从那时起，该法令经历了重大的修订。
何时 出售？
从1995年至今的个人产业盈利税 （RPGT）
1995-2007
2008-2009
2010
2011-2012
2013
2014-2018
2019-2021
2022
第一年
30%
无
5%
10%
15%
30%
30%
30%
第二年
30%
无
5%
10%
15%
30%
30%
30%
第三年
20%
无
5%
5%
10%
30%
30%
30%
第四年
15%
无
5%
5%
10%
20%
20%
20%
第五年
5%
无
5%
5%
10%
15%
15%
15%
自此
无
无
无
无
无
无
5%
无
2007 年 1 月 4 日至 2009 年 12 月 31 日期间，出售房产的人获得RPGT全豁免，因为政府希望帮助马来西亚房地产市场迅速从 2008 年全球金融危机中复苏。
最终，RPGT在2010年被重新实施。当年出售房产的个人业主，如果从购买之日起1至5年内脱售，必须支付5%的统一税率，如果在此后出售，则免于支付任何税收。
在2011年和2012年，如果个人在1至2年内脱售房产，RPGT将翻倍至10%。
在接下来的一年里，在购买房产后的前两年内脱售房产，其税率提高至15%，而在第3年至第5年之间出售房产的个人业主则被征收10%的RPGT。
但自2014年起，第1至第3年内进行房产销售的RPGT税率被提高到30%。对于第4至第5年内的房产销售，其征收率分别提高到20%和15%。5年后进行的撤资则被免除RPGT。
但从2019年起，RPGT在房产销售的第6年起再次以5%的统一税率进行征收。同时，企业和外国人在持有房产超过5年后撤资的税率从5%提高至10%。
2021年10月，政府在2022年财政预算案中宣布，从2022年1月1日起，将不再对从第6年起脱售房产的个人业主征收RPGT。这意味着，从2022年1月1日起，购置房产后第6年及以后随后每年房产脱售的RPGT税率将从5%和10%（针对外国人）降至0%。
企业税率没有改变 – 企业仍需为财产处置支付10%的RPGT。
土地是否受制于RPGT？答案是肯定的。RPGT只适用于房地产。在马来西亚，房地产是指位于我国的任何土地以及对这些土地进行任何利益、股权、期权或其他权利。一般来说，还包括永久附在土地上的建筑物和固定装置。
因此，所有类型的土地，甚至那些未开发的土地，都要缴纳RPGT。这包括农场或农业用地、林地、工业用地和商业地块。已建成的房屋和建筑物等房产的土地也是如此。
RPGT是马来西亚征收的一种资本利得税，也就是当房产被出售，卖方从撤资中获利。这里的资本收益是指，由于销售价格高于购买价格，而从交易中获利。如果房产亏本出售，则不需要缴纳RPGT。
RPGT适用于所有人 — 马来西亚公民、永久居民（PR）、外国人和企业。
有趣的信息：如果你出售房地产公司（RPC）或其有形资产的3/4是房地产资产公司的股票，你也需要支付RPGT。
税收是根据正净资本收益来征收的。出售房产所产生的附加费用，如法律费用、印花税、广告费用、代理佣金和其他费用都要计算在内，并从房产的售价中减去。
房产的持有期从买卖协议或SPA日期开始计算，直到其出售日期。此外，应纳税额的豁免权只授予个人业主。豁免额度为RM10,000或应税收益的10%，较高者为准。
在我们进行示例计算之前，让我们区分收购价格和脱售价格以避免混淆
基本上，RPGT的计算公式如下所示：
应税收益=脱售价格 – 收购价格/市场价值和附加费用
净收费收益=应纳税额 – 豁免征额
应付RPGT= 净应税金额 X RPGT税率（基于持有期）
例如，Abdul先生于2010年以RM400,000在槟城购买了一套房子。但在2016年，他在柔佛州找到一份更好的工作后，决定出售该房产。在做了一些调查后，他确定现在的市场价格是RM650,000。然而，他最终只以RM640,000卖出了该房子，加上其他有关的房产销售杂费开支共计RM8,000.
针对上述例子，RPGT的计算方法如下：
应税收益=RM 640,000 -（RM400,000 + RM 8,000）
=RM 640,000 – RM408,000
=RM 232,000
净收费收益=RM 232,000 -（RM232,000 *10%）
=RM232,000 – RM23,200
=RM208,800
应付RPGT=RM 208,800 *5%（适用税率，因为Abdul先生持有房产超过5年）
=RM10,440
经过计算，我们可以清楚看见Abdul先生需要支付RM10,440的RPGT。如果他在不到5年的时间内脱售房产，那么税额会更高。因此，在出售房产之前，考虑RPGT是至关重要。你也不希望该税收吞噬了你大部分销售收入。
根据2020年财政预算案，政府已经修改了个人公民和永久居民在5年后出售房产的RPGT计算方式。2013年1月前购买的房产，其购买价格现在是基于2013年1月1日的市场价值所定，而不是之前的2000年1月1日的基准年。
这一变化非常好，因为降低了RPGT，特别是对那些在2000年1月前购得房屋的人来说。你还在挠头吗？这里有一个例子。Mandri女士在1996年以RM175,000购买了一套房子。然后她在2018年以RM650,000的价格出售。假设2000年1月1日的市场价格是RM350,000，而2013年1月1日是RM520,000：
RM650,000 – RM350,00=RM300,000
RPGT=RM300,000 x 5=RM15,000
RM650,000 – RM520,000=RM130,000
RPGT=RM130,000 x 5%=RM6,500
正如我们所看到的，2020年财政预算案中的变化就是大大降低了超过一半的应付RPGT税，为卖家提供了更多的资金。
因此，即使是5%的税率也很高。难怪许多人都在询问如何免除RPGT。以下有一些方法：
好消息是，在PENJANA 2020年期间，政府宣布了2021年的RPGT豁免令，豁免马来西亚人在2020年6月1日至2021年12月31日期间出售住宅物业时支付5%（或以上）的RPGT。然而，要获得豁免资格需遵守几个条件:
卖方必须是马来西亚公民，并且是待售房产的唯一或共同所有者。
该物业必须是用于居住的住宅物业。
该房产不是通过配偶之间转让获得的，也不是配偶、父母和子女之间或祖父母和孙子女之间的礼物，而赠送者是马来西亚公民。
买卖协议（SPA）必须在2020年6月1日或之后签署，但不迟于2021年12月31日，并且该文件不迟于2022年1月31日正式盖章。如果没有SPA，财产销售的转让文件必须在2020年6月1日或之后执行，但不迟于2021年12月31日，此外，还必须在2022年1月31日之前正式盖章。
首次卖房者，值得庆幸! 根据法律规定，马来西亚公民和永久居民首次出售其住宅物业时，可获得一次性RPGT豁免。然而，该物业必须是用于自己居住，而不是出租或用于投资。
另一项豁免是家庭成员之间的财产处置，即是：
父母与子女之间的财产买卖
配偶之间的财产买卖
祖父母和孙子女之间的财产买卖
除此之外，政府还授予豁免权 –RM10,000或应税收益的10%，较高者为准 — 以降低RPGT的成本。
为了协助低收入家庭，当局也从2019年起全面豁免售价低于RM200,000的廉价房屋的税款，只要卖家持有该房产超过5年即可。
支付RPGT很简单。首先，从马来西亚内陆税收局（LHDN）获得LHDN表格，或直接从其官方网站下载文件。之后，按照以下步骤进行：
第1步：在产业盈利税（RPGT 1A）表格中输入所需的资料。你需要附上SPA和其他可扣除RPGT的证明文件。
第2步：如果你想申请免税，你还需要根据1976年RPGT法令，第27A条下填写被称为信息通知的表格（RPGT 3）。
第3步：作为卖方，你必须确保买方填写结算证明（RPGT 4）表格，其中还必须包括一份SPA的副本。
第4步：在你完成所有表格后，将所有相关的文件一同提交到最临近的内陆税收局分行。不要忘记，你需要在销售后60天内支付RPGT。
总而言之，产业盈利税（RPGT）是马来西亚每个房屋买家和卖家都应该了解的税收，以减少他们的成本。无论你是想卖掉现有的房子进行升级，还是希望为自己增加资本的投资者，关键是要了解脱售房产时的所有相关费用，特别是RPGT，以及减少费用的方法。
