最近有很多人声称，州政府为了给租户更多的确定性而引入的租金改革，对房地产投资者来说是一个巨大的打击。
房地产行业游说团体声称，维多利亚州、昆士兰州、南澳大利亚州和澳大利亚首都直辖区最近的改革，以及新南威尔士州拟议的改革，正在促使许多房东卖掉房子，这意味着在需求创纪录的时候，可供出租的房产更少了。
但这些说法真的有道理吗?
这一指控
新南威尔士州州长克里斯·明斯(Chris Minns)最近宣布，从明年起禁止在新南威尔士州进行无理由驱逐，这引发了人们的强烈抗议。
目前，该州的房东只要提前90天通知租户，就可以随时终止定期租赁。
租户组织声称，贪婪的房东滥用了这项权利，他们驱逐了非常优秀的租户，然后又把同样的房产出租，因为他们相信自己能够在住房危机中获得更高的租金。
拟议的修改意味着，如果出现以下情况，租户仍可被驱逐:
承租人违反了租约，包括损坏财产和不付租金。
这处房产出售了
需要进行重大维修或翻新
用法有变化
业主打算搬进那处房产
如果租赁者不穷尼日尔人有资格参加经济适用房项目等计划
克里斯?明斯(Chris Minns)表示:“坏房客仍有可能被驱逐。
但他在最近的新南威尔士州工党会议上表示，“这将给房主和租房者带来更多的确定性，让他们更加安心，这样他们就可以在更可靠的基础上建造房屋和生活。”
新南威尔士州房地产协会(Real Estate Institute of New South Wales)首席执行官蒂姆·麦基宾(Tim McKibbin)指责总理计划取消“房东收回房产的权利”。
他声称，这“显然是一种吸引租户的政治民粹主义策略”，并表示这“将对已经陷入危机的租赁市场产生直接的负面影响”。
Mckibbin先生指出，最近的住宅数据显示，6月份新南威尔士州的房屋批准率下降了近19%。
“同样在6月份，该州出租的房产数量减少了1251套。”
他说:“租金债券局的数据显示，7月份，这一数字进一步下降了1362套。”
“然而，在同样的两个月时间里，仅通过移民，就有3万多名新移民来到新南威尔士州，需要有地方居住。”
“总结一下这场正在上演的灾难，新住房供应正在倒退，可供出租的房产越来越少，可供居住的人越来越多。”
的证据
在最近一项名为“租赁改革是否吓到了投资者?”CoreLogic澳大利亚研究主管伊丽莎·欧文(Eliza Owen)说包括“租赁物业的供应似乎在很大程度上受到融资渠道和资本增长回报的影响”，而这种动态“似乎仍在很大程度上受到更广泛的经济驱动”经济和人口因素的供求关系，而不是对租赁法的调整。”
为了支持这一点，她分享了上面的图表，该图表似乎表明，澳大利亚房地产投资者的贷款总额更多地与以有吸引力的利率轻松获得融资有关，而不是与任何租金改革有关。
正如她所指出的，“当房地产市场回报率较低时，投资者的贷款就会减少。”
“啊，是的，”我听到你说，“但投资者不就是把他们现有的资本从那些被视为对租户不友好的州撤出，然后投资到美国其他地方吗?”
不一定。
伊丽莎?欧文指出:“尽管进行了租金改革，但各州和地区的资本增长市场更加强劲，投资者活动也更具弹性。”
她引用了南澳大利亚州的例子，那里禁止“无理由”驱逐和其他租金改革刚刚生效。
“自从去年7月宣布这些改革以来，新的投资房地产融资只会越来越高，到2024年5月增长了约37%。”
她指出，自2023年4月宣布禁止“无理由”驱逐以来，首都领地的投资活动有所减少，但她表示，“这也可能是由于该时期北领地的资本收益相对较弱，而且有迹象表明，该市场略微供应过剩。”
虽然西澳大利亚州是全国仅有的两个没有法律或计划禁止“无理由”驱逐的司法管辖区之一，但CoreLogic的伊丽莎·欧文(Eliza Owen)说，“很难从其他市场情况中梳理出更灵活的房东安排的影响，比如异常强劲的人口增长或州和地区最高的年资本增长率。”
欧文女士指出，西澳州“为房东增加的灵活性不足以吸引投资者进入2010年代末的低增长环境。”
而来自REINSW的Tim McKibbin是专业人士宣布新南威尔士州房地产投资者的最后仪式，下图显示该州的投资者贷款强劲且仍在增长。
虽然新南威尔士州的住宅批准确实有所下降，但这也可能与澳大利亚最昂贵的房地产市场在持续高利率的情况下承受能力的限制有很大关系。
就出租房产数量下降而言，这也可能是租户承受能力受限的一个症状，尤其是在悉尼。
生态系统的新数据经济学家Stephen Wu说财富银行的数据显示，随着租金的上涨房价继续飙升，越来越多的人选择合租或与亲戚住在一起以省钱。
这扭转了新冠疫情时期家庭规模缩小的趋势。
现在，根据CBA的数据，目前居住在合租房屋中的人口比例略低于人口的5%，自2021年以来增长了约1%，即20万人。
与此同时，比价网站Finder的一项调查发现，近五分之一的澳大利亚人在分手后，出于住房负担能力的考虑，与前伴侣住在一起。
4%的人(相当于80万澳大利亚人)目前与前任生活在一起。
