在新南威尔士州西悉尼的利物浦市等待不断上涨的洪水疏散令的同时，随着租金收益率升至创纪录水平，投资者正关注该地区另一种不断上升的流动性。
租金上涨是由于市场供应不足造成的，这也是一个全国性的现象，住房和公寓的买家为了应对利率和现金利率的上升，将成本转嫁给租户。
珠江三角洲首席经济学家阿斯瓦蒂 马拉斯莫博士表示，不断上涨的租金、较低或下降的空置率以及较低的平均上市天数表明，租赁需求强劲。
“这反过来又会带来更高的租金回报和更快的入住率，从而获得更好的现金流。
“房价增长放缓对所有房地产投资者来说都是好消息。
他说:“一个地区的规划发展改善了宜居性，为吸引更多的人来此提供了潜在的机会，带来强劲的租金需求和未来的资本增长。”
CoreLogic本月发布的享乐家庭指数显示，房租持续以高于房价的速度上涨，6月份全国房价上涨0.9%，年增长率达到9.5%，这是自2007年12月以来的最高年增长率，当时约翰 霍华德(John Howard)把最高的荣誉传给了陆克文(Kevin Rudd)。
CoreLogic Hedonic房屋价值指数2022年7月1日
“值得注意的是，如此强劲的租金条件是在没有国际学生、海外旅行者和移民的情况下实现的，”悉尼大学经济学副教授黄福伟博士告诉API杂志。
“有两个驱动力:需求和供应。
“需求因素是自疫情开始以来平均家庭规模的缩小。
“人们只是需要更多的空间在家工作，而供应方面的因素是可供出租的住房日益短缺，这是由2015年至2021年的长期投资低迷造成的。”
公寓的吸引力
在西悉尼，对于Guardian Property Specialists房产顾问Roy Halabi来说，不断上涨的租金数据并不令人意外，他向API Magazine证实了悉尼的租赁市场收益尤其强劲。
哈拉比表示:“在西悉尼，我们目前的租金空置率为零。”
“目前的租金正在上升，投资者的需求肯定在增加。”
SQM研究每周租金指数显示，截至2022年7月4日的一周，利物浦三居室房屋的租金中值为510美元，环比增长2.4%，季度变化6.8%，12个月变化10.4%。单价中值为408美元，季度增长19.4%。
西悉尼郊区的隐含毛租金收益率分别为4.4%(所有单元)、4%(两张床单元)、3.1%(三张床住宅)和2.6%(所有房屋)。
“随着利率继续上升，可负担性将继续下降，这将推动公寓市场上升，因为它成为投资者和自住业主更理想的选择。
“在市场走软和租金收益率高的推动下，投资者将更多地撤离，”马拉斯莫表示。
澳大利亚央行在7月7日上调现金利率50个基点，意味着25年平均房贷还款额为75万美元，将在5月和6月的基础上每月增加205美元，将每月平均房贷还款额推高至400美元。
租金由租客支付。
黄富表示:“在今年余下的时间里，我们将看到更多加息，我预计澳大利亚央行今年下半年将至少再加息两次，以遏制通胀:7月份加息0.5个基点，8月份加息0.25个基点。”
“然后我预计，由于通胀结果降低，加息将会暂停，事实上，供应链中断(由疫情、俄罗斯入侵乌克兰和恶劣天气造成)已经开始缓解。
他说:“到今年年底，现金利率将为1.5%，现金利率的大幅上升会影响租赁市场，业主会把额外的借贷成本转嫁给租客，而由于借贷能力受限和贷款条件收紧，有意首次置业的人获得和支付住房贷款的机会将会减少。”
“因此，他们中的许多人将重新排队租房，而不是买房。”
新的租金收益将吸引更多的投资者，从而增加租赁市场的供应。
-悉尼大学经济学副教授黄福博士
在过去的5个月里，全国租金的上涨速度超过了房价，给收益率带来了新的上行压力。CoreLogic的数据显示，平均毛利率已从3.21%提高到3.33%。
CoreLogic研究总监Tim Lawless指出:“租金的增长可能会继续超过房屋价值的增长，通过收益率推动快速复苏，这可能有助于抵消投资者需求的减少，尽管这一领域的市场通常更受资本收益前景的驱动，而不是租金回报。”
SQM Research数据显示，墨尔本7月份的总租金收益率为5.7%(单位)和3.9%(房屋)，阿德莱德(5.9%，单位，3.8%，房屋)，珀斯(6.6%，单位，3.8%房屋)，达尔文(6.7%单位，9.6%房屋)，布里斯班(6.3%，单位，5.3%房屋)。
区地租泛滥
在某些情况下，澳大利亚地区的产量与大都市地区持平，甚至更高。
第二季度同比增长2.9%，较第二季度增长30个基点。
例如，在新南威尔士州中西部城市达博(Dubbo)，三居室住宅的总租金收益率为5%，两居室公寓为5.8%。
在南澳大利亚的奥古斯塔港(Port Augusta)，三居室的毛租金收益率为7.1%，相当不错，两居室的毛租金收益率为7%。
西澳西南部奥尔巴尼的科林伍德高地(Collingwood Heights)的两居室产量为7.3%，北领地的凯瑟琳(Katherine)的两居室产量高达8%。
悉尼和墨尔本的单位租金比房屋租金上涨得快得多，租户们利用了更实惠的中高密度租赁选择。
黄福表示:“至少在今年年底之前，我们将继续看到租赁市场依然紧张，租金会向北上涨。”
“国际边界的重新开放将给租赁需求增加更多上行压力。
“我们已经在国家层面看到了这一点;5个月以来，租金的增长速度超过了房屋价值的增长速度，这大大提高了租金收益率(目前为3.33%)，而今年年初为3.21%。
“新的租金收益率将吸引更多投资者，从而增加租赁市场的供应。”
对租房者来说，也不全是坏消息。
黄富表示:“强劲的劳动力市场提供了支持。”
“我们的失业率创下了历史新低，同时参与率也达到了几代人之高，这将有助于租房者履行支付租金的义务，尽管租金和生活成本都在上涨。
“事实上，这是澳大利亚央行在做出利率决定时将考虑的一个关键因素:考虑到目前的经济形势，现金利率应该足够高，以抑制通胀，但也不能高到导致紧缩并引发衰退的程度，”黄富表示。
