今年是悉尼房地产的丰收年，价值经历了两位数的增长。但并不是每个社区的房价都达到了如此高的水平，这向潜在买家暗示，仍有资本增长的空间，溢价的可能性也有所降低。
据realestate.com.au数据部门PropTrack的数据显示，截至11月1日，整个悉尼地区的房价平均上涨了近27%，但一些豪华郊区的房价涨幅很小，甚至出现了下跌，尤其是公寓。
PropTrack的经济研究主管卡梅伦·库什尔(Cameron Kusher)解释了一些极受欢迎的邮编是如何超越它们的邻居的。
“从郊区的层面来看，价格上涨有时似乎没有道理。某一特定郊区的房价可能已经上涨了一年多，而拥有类似属性和房产的邻近郊区的房价可能几乎没有上涨，甚至下跌，”库什纳说。
他补充说:“我们是根据出售的房产来衡量中值价格的，因此，已成交房产的构成变化可能会对价格增长的强劲与否产生影响。”这样的结构变化可能意味着房子会变小或变大，面积会变多或变少，价格是否会受到重大异常交易的影响。
增长最慢的房屋市场
根据PropTrack的计算，悉尼郊区豪宅增长速度最低(中位数在200万澳元或145万美元以上)的地区是韦弗利(Waverley)，这是一个毗邻著名的邦迪海滩(Bondi Beach)的小社区。这一年度的涨幅仅为0.19%，中值略低于300万澳元。在海港大桥(Harbour Bridge)以北约5英里的阿塔蒙(Artarmon)，豪宅价格中值仅上涨了2.75%，至308万澳元。高档社区Longueville的房价上涨了5.24%，中值为453万澳元。Longueville位于维多利亚港以北，是一个绿树成荫的海滨地段。
库什纳说，房价涨幅最大的郊区的共同特点是靠近水景或绝佳的水景，而房价涨幅较低的郊区则更为多样化。
“增长较低的地区更加多样化;有些是滨水区，有些不是。在沿海地区，你可能会发现，一年前出售的滨水房屋更多，而今年出售的是远离水(因此更便宜)的房产。”
有增长空间的公寓市场
与全球大多数主要城市一样，悉尼的公寓市场在疫情最严重时遭受了价格打击，因为房主、租房者和投资者都远离了高密度的居住环境。
PropTrack的数据显示，豪华公寓市场的年度变化最低(中值超过100万澳元)，悉尼下北岸的北桥房价下跌了14.17%，至121万澳元。最受欢迎的东郊玫瑰湾(Rose Bay)豪华公寓的中值为138万澳元，下降了9%;中央商务区则下降了2.78%，为105万澳元。
“就单间公寓而言，悉尼的整体价格涨幅落后于住宅，”库舍说。他补充说，价格涨幅较低的地区通常有大量的共管公寓库存。
“其中许多城市也是市中心，这可能是一个促成因素，”他继续说。“增长最强劲的郊区通常是滨水地区，总体住房供应量较低，密度通常低于内城。这可能是推动这些市场需求和价格增长的主要因素。”
为什么一些市场一直落后——直到现在
Maker Advisory的首席买家经纪人里斯 科尔曼(Reece Coleman)表示，由于新冠肺炎疫情，悉尼市场表现较慢，此前一直处于休眠状态，但似乎即将苏醒。
“两年来，澳大利亚的边境管制是世界上最严格的，”他说。
“在我们的城市周边，尤其是港口附近的豪华楼盘中，40%至60%的买家是外国买家。没有他们的购买，价格就会受到影响。
这意味着，即使在悉尼过热的房地产市场，在国际旅游再次兴起之前，市中心地区的豪华公寓买家现在也可能有机会。
科尔曼还说，悉尼北岸市场缺少两种明确的买家类型。
“传统上，有大量的海外居民搬到这里，让他们的孩子在北岸的高级学校接受教育，如罗斯维尔学院、鸦林镇和诺克斯语法学校。虽然边境关闭了，但这些家庭还没有来。”他补充说，人们为了工作而搬迁，也推动了北岸房地产市场的发展。
“它是中产阶级高管的故乡;首席财务官，首席营销官和首席运营官但他们过去两年也没有搬家。外籍人士一直在回国，但我们没有看到那些高管从美国或欧洲调来。”
“因此，我们的房地产市场肯定受到了我们强硬的边境立场的影响。”
现在澳大利亚已经重新开放了一些国际旅行的边境，包括公民和永久居民，科尔曼说，“沉睡的”市场苏醒只是时间问题。
“我们认为1月份会有很多家庭回到悉尼，这将推动郊区的发展。我们已经看到来自香港和马来西亚的咨询越来越多，人们希望找到并让他们的孩子进入当地的学校，”他表示。许多外籍人士和外国买家的搬迁时间都是精心安排的，以适应1月底开始的悉尼学年。
回到悉尼的市中心
悉尼内城艾尔房地产公司(Ayre Real Estate)的主管阿德里安?威尔逊(Adrian Wilson)表示，内城即将经历一场文艺复兴。
“在一段时间内，全球城市的繁荣程度明显低于正常水平，这绝对是一种趋势。但当我站在我的城市办公室里，看着窗外，到处都是人，这太棒了。”
“对于那些愿意考虑目前因租金收益率较低而不一定受欢迎的股票的买家或投资者来说，这绝对是很有价值的。有中长期眼光的买家可能会在中城至城南的地段找到价值100万至150万澳元的绝佳机会，因为这部分市场的表现不如其他地段强劲。”威尔逊说。
他补充说，经历了“轻微负面”价格波动的微观市场是那些在大流行之前有大量投资者持股的市场。
“在新冠疫情期间，投资者的兴趣明显减弱。在某些情况下，第一波浪潮过后，城市租金立即下跌了30%。但租金现在开始企稳，很多租金下降的幅度又回到了以前的水平。”
科尔曼表示，唯一的办法是精明的买家。他目前正在悉尼为疫情期间逃离该市的客户购买几套“临时住所”公寓。
“悉尼的增长还没有结束。现在是在市中心地区买房的绝佳时机，它们代表着惊人的价值，”科尔曼说。“悉尼居民在新冠肺炎期间迁移出去，但现在这些地区正在恢复生机。实际上，我们离外国游客和国际学生回国还有几天的时间。如果租金上涨，价格也会上涨。”
