在过去的十年里，豪华公寓大楼如雨后春笋般在匹兹堡周围出现，它们出现在有百年历史的排屋之间，这些排屋四四方方的外墙通常被涂上灰色或米色的外墙，并装饰着宣传网站的横幅，吹嘘墙内的所有便利设施。
你肯定见过这些建筑（或者你甚至住在其中）。但它们经常引起争议——人们批评昂贵的租金让许多人无法承受，平淡无奇的美学缺乏个性，而这些建筑本身就是士绅化的工具。
但如果这些建筑不存在，你的租金会更高。为什么?更多的住房供应，即使只是豪华公寓，也会减轻整体市场的压力。
纽约大学法学教授、纽约大学弗曼房地产和城市政策中心主任维姬·比恩（Vicki Been）说：“增加供应要么降低租金，要么减缓租金的增长。”
这不仅仅是一项研究的结果，这是最近研究的一致发现，根据他在2023年发表的论文《重新审视供应怀疑主义》。
他说：“我的研究确实把所有现有的关于新供应如何影响整个城市、个别社区和低收入人群的研究结合在一起。”
一直说，“供应怀疑论者”通常有三个理由反对豪华公寓。首先，增加新建筑可能会降低全市的租金，但会增加附近地区的租金。
“论点是，看，这是通过增加供应来减轻压力。但与此同时，它也改变了搬进这个社区的人的性质。”“因此，改变各种便利设施的性质，比如咖啡店、酒吧等等。”
她说，虽然确实存在舒适效应——搬进新大楼的人往往更富有，受教育程度更高——但供应的增加通常超过了这一点。
第二个论点还利用了可能搬进新建筑的人口统计数据，因为由于中产阶级化导致租金上涨，增加的新供应最终会取代已经住在附近的人。
比恩说，湾区的一项研究确实支持了这一说法——在这种情况下，位移增加了1-2%——但大多数其他研究表明，情况恰恰相反。
他说：“你减少了搬离社区的人数，尤其是低收入人群，实际上增加了搬入社区的低收入人群的数量。”
第三种观点是，豪华公寓对低收入人群没有帮助，因为它们太贵了。但圣母大学（University of Notre Dame）经济学教授埃文·马斯特（Evan Mast）的一项研究发现，新的豪华建筑带来的供应增加，实际上在整个城市的租赁市场上产生了涟漪。
Mast使用地址历史数据来跟踪52,000人的移动，这些人搬进了美国大城市的新多户住宅。这些数据使他能够跟踪这些人从哪里搬来，谁搬进了他们的旧公寓。然后，他对取代原来家庭的人重复这个过程，直到他从起点移走了六步，也就是六组人。
“我看看现在住在这些豪华新建筑里的人，我可以告诉你，他们过去住在一个相当分散的地区，”马斯特说。“现在，这些地区仍然倾向于相对富裕的地区，因为这个人的收入必须足够高，才能买得起这些新公寓。”
但那些旧公寓现在已经空了，有人住了。
“我可以一圈一圈地追踪这些涟漪，我所展示的是，在每一轮中，你的收入阶梯又下降了一步，”马斯特说。“最终，这些连锁店中的大多数，大约一半，最终进入了收入低于平均水平的社区。”
换句话说，他的研究发现，一栋可容纳100人的市场价新建筑意味着大约40至75人在三年内搬出中低收入社区。
马斯特说：“你在某种程度上吸走了一些高收入需求，把它们隔离在这些新公寓楼里。”
长街区是匹兹堡最突出的例子。根据人口普查数据，2000年该社区有266名居民。到2022年，人口增长了五倍多，达到1471人，其中大部分增长来自新建的豪华公寓大楼。
去年没有新建筑开业，但根据Strip District Neighbors发布的2024年《Strip District State of the Strip District》报告，预计未来几年将有1961套住房投入使用。
此外，截至2022年，与城市其他地区相比，该社区的家庭收入中位数更高（119,223美元对63,380美元），租房比例也高得多（91.7%对50.7%）。
但许多美国人认为供求关系不适用于房地产市场，他们不同意建造更多房屋会降低住房成本的证据。他说，这种不匹配更进一步。
“他们不相信这适用于房地产市场，尽管他们明白这适用于其他市场，”Been说。
她提到了加州大学戴维斯分校法学教授克里斯托弗·埃尔门多夫（Christopher Elmendorf）的一项研究。在对美国城市和郊区选民进行的三项调查中，他发现约85%的人认为新车短缺会推高二手车价格，而只有30% -40%的人认为新房数量增加会降低现房价格。
一直认为，造成这种不一致的一个因素可能是，普通人很容易注意到他们附近的变化，比如新的公寓楼，但他们很难意识到有多少需求。
简单地说，大多数人都不是房地产经纪人。
“他们只有在看到供应满足需求时才会看到需求，所以他们责怪供应满足需求，而不是责怪需求，”Been说。“这有点像我看到一把伞，我看到人们带着伞走路，伞引起了雨。”
发展与交通到底谁住在匹兹堡的豪华公寓楼里？雅克布一员
马斯特说，这种指责有时也会延伸到住在大楼里的人身上。
“如果你不喜欢这些公寓，一般的策略是说搬进来的人或打算买下它的人在某些方面基本上是不好的，对吧？”桅杆说。“可能是其他人或外人——可能是来自不同大都市地区的人，他们本来就不会来这里。”
但他表示，数据显示事实并非如此。
马斯特说：“在一个城市里，大多数搬进新公寓的人都来自同一大都市区的其他地方——我认为这个数字通常在60%或70%左右。”“科技工作者也以这种方式被妖魔化。听了这么多年，我发现这一切都有点让人筋疲力尽，这些纯粹的测试是为了谁。”
此外，他还表示，对增加供应的抵制有时是一种“吊桥心态”。
“就像我来这里一样，其他人现在都不能进来了，你知道吗？”是说。“人们有一种非常强烈的信念，即一旦他们住进了一个社区，这个社区就是他们的，他们有权利保持它原来的样子。”
“但如果它对你有吸引力，它可能对其他人也有吸引力。为什么你比他们早一点到达那里，为什么你有权利把他们赶出去？她补充道。
至于为什么开发商会选择建造豪华公寓，他说，这是我们所建立的制度的产物——劳动力成本上升，建筑成本上升，项目往往陷入地方官僚主义的泥潭，面临层层审查、一轮又一轮的社区投入和诉讼。
虽然马斯特不是开发商，但他和很多人谈过，他说，在他看来，新公寓大楼的大部分成本都花在了建筑上，所以不那么“豪华”并不能节省多少钱。
“添加所有这些小装饰是相当便宜的，”Mast说。“你的狗狗跑道非常便宜——一楼可能有一些你不打算做太多事情的空间。把计数器从任何东西升级到石英都很便宜。然后，所有这些加在一起可能会使整个200套公寓的租金增加10%。”
此外，他认为“奢侈品”这个词经常被误用。曼哈顿亿万富翁街（Billionaire’s Row）大楼里的整层公寓“在第70层有一个可以看到中央公园的浴缸”，与长街区（Strip District）新建的1楼5楼的一室公寓有很大的不同，但它们都被认为是“奢侈品”。
Mast表示：“我们正在大规模地购买开发商的营销活动，并让他们决定奢侈品这个词的含义。“要想租到这些公寓，你确实得赚点钱，但也不是赚不到钱，对吧？”如果你是单身，如果你已婚，有两份收入，你会发现这就像分布的前四分之一，你可以负担得起。”
当然，豪华公寓并不是一片充满小狗和彩虹的土地。很多都是由国家公司开发和拥有的，其中一些公司使用计算机算法来设定租金。其中一种算法的开发商RealPage目前正受到美国司法部（Department of Justice）以及八个州的总检察长的起诉，指控该算法是一种价格操纵计划，推高了租金，违反了反垄断法。
仅仅在各地建造大量的豪华公寓并不是解决美国住房危机的灵丹妙药——这个国家缺少400万到700万套住房，现在有创纪录的一半的美国租房者负担不起住房。为了解决这个问题，除了增加供应外，还需要其他政策。
她说：“住房负担能力危机有两个方面，一是住房价格昂贵，二是收入没有跟上。”
他说，我们需要在“等式的两边”努力——建造更多的住房，同时做一些事情，比如提高最低工资，提供更多的儿童保育和更好、稳定的工作。
“我们可以建造2000万套新房，但如果人们的收入跟不上建造这些房屋的基本成本，你仍然会遇到问题，”她说。“将会有一些限制性的经济适用房得到补贴。必须要有补贴的住房券。”
但最终，她说，我们需要改变政策，使建造新住房更容易。
“我们不能鱼与熊掌兼得。我们不能再拖延了，所以我们已经听取了所有可能的反对意见，做了所有可能的研究，并提供了经济适用房。”“部分原因是对变化的恐惧，我们已经建立了一个土地使用系统来保护这种恐惧。这是问题的一个非常基本的原因。”
